En Primer Plano creemos que el patrimonio no se construye únicamente comprando buenos inmuebles, sino entrando en el momento correcto, utilizando la estructura financiera adecuada y manteniendo una visión de largo plazo.
Estrategias de Apalancamiento
El mejor apalancamiento es el del constructor
La mayor ventaja financiera de un proyecto sobre planos es que permite controlar un activo de alto valor realizando aportes graduales durante el periodo de construcción.
Al ingresar en etapas tempranas (Lista 0 o Family & Friends), el inversionista participa desde el primer día en la valorización de todo el inmueble, aunque solo haya desembolsado una parte de su valor. Este efecto multiplica la rentabilidad sobre el capital invertido y convierte al constructor en la principal fuente de apalancamiento.
Sin embargo, este beneficio solo tiene sentido cuando se invierte en proyectos desarrollados por constructoras de reconocida trayectoria y respaldados por fiducia.
Prefiera proyectos que permitan acceder a crédito hipotecario
Una vez el inmueble es entregado y escriturado, puede servir como garantía para acceder a un crédito hipotecario, normalmente la fuente de financiación más económica disponible en el mercado.
Por esta razón, preferimos proyectos donde la propiedad pueda escriturarse, frente a otras alternativas donde que inversionista adquiere derechos fiduciarios o acciones de una sociedad poseedora del inmueble.
Crédito hipotecario o leasing
Aunque ambas alternativas pueden funcionar, normalmente preferimos el crédito hipotecario.
Su principal ventaja es la flexibilidad. Si las tasas bajan, es mucho más sencillo renegociar o trasladar un crédito hipotecario a otra entidad. En un leasing este proceso suele ser más complejo y costoso, ya que implica el traspaso jurídico del inmueble entre entidades financieras.
¿Tasa fija o variable?
La respuesta depende del momento del ciclo económico.
Cuando las tasas se encuentran en niveles históricamente bajos, normalmente tiene sentido asegurar una tasa fija. Si las tasas son elevadas y existe expectativa de reducción, una tasa variable puede ser una alternativa razonable.
¿Pesos o UVR?
Para la mayoría de inversionistas, un crédito en pesos ofrece mayor estabilidad y facilita la planeación del flujo de caja.
Los créditos en UVR pueden ser convenientes en algunos escenarios, pero exponen al inversionista a la evolución de la inflación futura.
No se apalanque en exceso
El objetivo del crédito no es maximizar la deuda, sino acelerar la construcción de patrimonio a largo plazo y de forma sostenible.
Preferimos mantener un nivel de endeudamiento moderado, generalmente cercano al 20% del valor del inmueble, conservando liquidez suficiente para enfrentar imprevistos y aprovechar nuevas oportunidades.
Planifique la siguiente inversión
Una estrategia patrimonial no termina con la compra del primer inmueble.
Mientras un proyecto avanza en construcción, el inversionista debería comenzar a planificar su siguiente adquisición. Esta estrategia de inversión secuencial permite tener varios activos valorizándose simultáneamente y acelerar el crecimiento del patrimonio.
Reflexión final
El verdadero secreto del apalancamiento no consiste en endeudarse más.
Consiste en entrar antes, comprar mejor y utilizar la deuda como una herramienta, no como el motor de la inversión.
En nuestra experiencia, el patrimonio se construye aprovechando el apalancamiento del constructor, financiándose inteligentemente y manteniendo siempre la disciplina para reinvertir a lo largo del tiempo.