Durante dos décadas, el dinero inteligente en Medellín siguió un patrón muy claro: El Poblado → Envigado → Sabaneta. ¿Está comenzando ese mismo proceso en La Estrella? Una lectura fundamentada en economía urbana: Saiz (2010), Ahlfeldt (2015), Wheaton (1999) y Hsieh & Moretti (2019).
La Tesis del Corredor Sur
La demanda ya encontró su siguiente destino
El Valle de Aburrá es una ciudad lineal encerrada entre montañas. A medida que Envigado y Sabaneta han agotado buena parte de su suelo urbanizable, la oferta de vivienda comienza a desplazarse naturalmente hacia el siguiente municipio donde todavía es posible producir ciudad a gran escala.
La pregunta deja de ser ¿dónde quiere vivir la gente? y pasa a ser ¿dónde todavía puede construirse vivienda para miles de nuevos hogares? Hoy, la respuesta parece ser La Estrella.
Esta idea coincide con el concepto de spatial misallocation desarrollado por Hsieh & Moretti: cuando una ciudad exitosa ya no puede alojar a sus trabajadores por la escasez de vivienda, el crecimiento residencial migra hacia municipios cercanos que conservan capacidad de expansión.
El matiz que la mayoría pasa por alto: elasticidad de oferta
Muchos asumen que, si La Estrella será el próximo gran polo residencial, entonces el precio del metro cuadrado necesariamente subirá tan rápido como ocurrió en Sabaneta. No necesariamente. Y precisamente ahí está la diferencia entre una buena inversión y una inversión extraordinaria.
Albert Saiz demuestra que la velocidad con la que se valoriza una ciudad depende, en gran parte, de la elasticidad de su oferta de vivienda. En otras palabras: cuando todavía existe abundante suelo para construir, los desarrolladores pueden responder a la demanda produciendo más vivienda, y eso modera el crecimiento de los precios.
Sabaneta vivió gran parte de su valorización cuando el suelo comenzó a escasear. La Estrella todavía tiene una condición distinta: aún posee capacidad para crecer. Eso significa que probablemente veremos un boom de construcción, pero no necesariamente un boom homogéneo de precios en todo el municipio.
La verdadera oportunidad: ubicaciones irrepetibles
Si la oferta es relativamente elástica, el inversionista debe dejar de pensar como un comprador de municipio y empezar a pensar como un comprador de ubicaciones irrepetibles.
La pregunta ya no es ¿compro en La Estrella? La pregunta correcta es: ¿qué lugares dentro de La Estrella son prácticamente imposibles de replicar? Ahí es donde aparece la verdadera tesis de PrimerPlano.
1. Vivienda junto a la infraestructura que crea ciudad
Los proyectos residenciales más interesantes no serán necesariamente los más baratos, sino aquellos que concentren tres atributos simultáneamente:
• Acceso caminable al Metro.
• Cercanía a espacio público de calidad.
• Mezcla de comercio, educación y servicios.
En economía urbana, estas amenidades generan un efecto acumulativo: cuanto más fácil es vivir sin depender del automóvil y cuanto mayor es la concentración de servicios, mayor suele ser la disposición a pagar de los hogares. No toda la vivienda en La Estrella será igual.
2. Activos comerciales difíciles de replicar
Aquí la tesis se vuelve aún más interesante. Un local comercial común siempre puede enfrentarse a nuevos competidores; un local ubicado en el principal nodo de transporte y de aglomeración del municipio es mucho más difícil de sustituir.
Eso fue exactamente lo que ocurrió con Mayorca. Su éxito provino de estar situado donde convergían simultáneamente el Metro, la densificación de Sabaneta, el crecimiento del empleo y el comercio metropolitano. Los mejores activos comerciales son aquellos cuya ubicación es casi imposible de reproducir en el futuro.
La Milla del Billón: más que un centro comercial
En los próximos años probablemente escucharemos con frecuencia el nombre Milla del Billón. El concepto va mucho más allá de un proyecto inmobiliario: se trata de la transformación del antiguo corredor industrial del río en una nueva centralidad metropolitana donde converjan vivienda, comercio, entretenimiento, espacio público, salud, educación y movilidad integrada.
El Metro de Medellín ha denominado este proceso Centralidad Sur: la creación de un nuevo polo urbano alrededor de la estación La Estrella y del corredor del río. Desde la perspectiva de Gabriel Ahlfeldt, esto es exactamente cómo nacen las nuevas centralidades: por la concentración simultánea de transporte, empleo y amenidades urbanas.
Las cifras comienzan a acompañar la tesis
Un indicador poco observado por el mercado es el crecimiento de las personas afiliadas al sistema de seguridad social, un excelente proxy de empleo formal y actividad económica.
Los municipios que más vienen creciendo en el sur del Valle de Aburrá son precisamente:
• Sabaneta: crecimiento cercano al 5% anual.
• La Estrella: aproximadamente 3% anual.
Esto sugiere que el corredor sur no solo está recibiendo vivienda; también está consolidando empleo y actividad económica, dos ingredientes indispensables para que una centralidad madure.
La conclusión de PrimerPlano
Creemos que La Estrella sí puede convertirse en el próximo gran capítulo del crecimiento urbano del Valle de Aburrá, pero probablemente no por la misma razón que Sabaneta.
La disponibilidad de suelo hace pensar que la valorización no será uniforme en todo el municipio. Habrá mucha oferta nueva y eso puede moderar el crecimiento promedio del metro cuadrado.
Por eso, la estrategia inteligente no es comprar cualquier propiedad en La Estrella. Es identificar aquellos activos que sean difíciles de replicar: proyectos residenciales con acceso privilegiado al transporte masivo y a las amenidades de ciudad, o activos comerciales ubicados en el corazón de la futura Centralidad Sur.
En otras palabras, el valor no estará en La Estrella; estará en las ubicaciones irrepetibles dentro de La Estrella.